Nampak harga rumah RM250,000 memang rasa macam boleh masuk bajet. Tapi sebelum teruja isi borang, cara kira komitmen bulanan rumah perlu dibuat betul-betul. Harga rumah bukan angka yang anda bayar setiap bulan. Ansuran bank, hutang sedia ada, kos pindah rumah dan simpanan kecemasan semuanya perlu masuk kira.
Ramai pembeli rumah pertama tersangkut bukan sebab tak layak beli, tetapi sebab kira ikut angka paling cantik. Bank mungkin luluskan pembiayaan, tetapi itu tidak semestinya bermaksud kewangan anda akan selesa setiap hujung bulan. Jom kira secara realistik supaya rumah baru jadi tempat rehat, bukan punca stres.
Mula dengan jumlah pinjaman, bukan harga rumah
Langkah pertama, bezakan harga jualan dengan jumlah pembiayaan. Jika rumah berharga RM300,000 dan bank membiayai 90%, jumlah pinjaman anda ialah RM270,000. Baki 10%, iaitu RM30,000, biasanya perlu disediakan sebagai wang pendahuluan, tertakluk kepada jenis pembiayaan dan kelayakan anda.
Untuk skim rumah mampu milik, struktur harga dan pembiayaan boleh berbeza mengikut projek, bank serta profil pemohon. Ada pembeli yang dapat pembiayaan tinggi, ada juga yang masih perlu sediakan sejumlah wang sendiri untuk kos berkaitan pembelian. Sebab itu, jangan terus anggap harga rumah RM300,000 bermaksud anda hanya perlu fikir ansuran RM300,000 itu sahaja.
Ansuran pula bergantung pada tiga perkara utama: jumlah pinjaman, tempoh pinjaman dan kadar keuntungan atau faedah. Tempoh lebih panjang biasanya menjadikan ansuran bulanan lebih rendah, tetapi jumlah bayaran keseluruhan kepada bank akan lebih tinggi. Tempoh lebih pendek pula cepat habis, namun komitmen bulanan lebih berat.
Sebagai contoh mudah, katakan anda ambil pinjaman RM270,000 selama 35 tahun pada kadar sekitar 4.2% setahun. Anggaran ansuran bulanan boleh berada sekitar RM1,250 hingga RM1,350. Angka ini hanya panduan kerana kadar bank boleh berubah dan pakej pembiayaan setiap orang tidak sama.
Cara kira komitmen bulanan rumah secara praktikal
Untuk kiraan awal, gunakan formula ringkas ini:
Komitmen rumah bulanan = ansuran pinjaman + kos rumah bulanan + simpanan penyelenggaraan
Ansuran pinjaman ialah bayaran kepada bank. Kos rumah bulanan pula termasuk caj penyelenggaraan dan sinking fund untuk kondominium atau apartmen, bil utiliti, cukai taksiran yang dibahagi secara bulanan, serta perlindungan rumah jika anda mengambilnya. Simpanan penyelenggaraan ialah duit yang anda asingkan untuk benda yang tidak dijangka seperti paip bocor, kipas rosak atau pembaikan kecil.
Contohnya, jika ansuran pinjaman anda RM1,300, caj penyelenggaraan RM180 dan anda simpan RM120 sebulan untuk pembaikan serta cukai berkaitan, komitmen rumah sebenar anda ialah kira-kira RM1,600 sebulan. Itu angka yang patut masuk dalam bajet, bukan RM1,300 sahaja.
Bagi rumah landed, mungkin tiada maintenance fee bulanan seperti strata. Namun, kos membaiki bumbung, longkang, pagar atau pam air tetap akan datang juga. Rumah sendiri memang aset, tetapi ia juga perlukan belanja untuk dijaga.
Jangan lupa kos yang datang setahun sekali
Ada kos yang tidak ditolak setiap bulan tetapi tetap wajib dibayar. Cukai pintu, cukai tanah bagi hartanah tertentu, pembaharuan perlindungan rumah dan pembaikan besar ialah antara perkara yang ramai orang terlepas pandang. Cara paling mudah ialah jumlahkan anggaran kos tahunan tersebut, kemudian bahagi 12.
Jika cukai dan perlindungan rumah dianggarkan RM1,200 setahun, asingkan RM100 sebulan dalam akaun simpanan khas. Bila bil sampai, anda tidak perlu korek duit ansuran atau gunakan kad kredit.
Faham DSR sebelum bank yang kira untuk anda
DSR atau Debt Service Ratio ialah nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan anda. Bank menggunakan DSR untuk menilai sama ada anda masih mampu membayar pinjaman rumah selepas mengambil kira hutang sedia ada.
Formula asasnya begini:
DSR = jumlah komitmen hutang bulanan ÷ pendapatan bulanan x 100%
Katakan gaji bersih anda RM4,000. Anda bayar kereta RM550, PTPTN RM150 dan kad kredit RM100 setiap bulan. Jumlah komitmen sedia ada ialah RM800. Jika ansuran rumah dianggarkan RM1,300, jumlah komitmen menjadi RM2,100. DSR anda ialah 52.5%.
Sama ada DSR ini diterima atau tidak bergantung kepada polisi bank, jenis pendapatan, rekod bayaran dan baki pendapatan selepas komitmen. Ada bank yang mengira berdasarkan gaji kasar, ada yang memberi perhatian besar kepada gaji bersih dan rekod CCRIS. Jangan bandingkan kelayakan anda dengan kawan secara bulat-bulat kerana profil kewangan memang berbeza.
Namun, sasaran peribadi anda patut lebih selamat daripada had maksimum bank. Kalau bank boleh luluskan, tetapi anda tinggal terlalu sedikit untuk makan, anak, minyak, bil dan simpanan, rumah itu mungkin belum sesuai dengan bajet semasa.
Bezakan layak bank dengan selesa hidup
Ini bahagian paling penting untuk pembeli rumah pertama. Layak pinjaman tidak sama dengan mampu hidup dengan tenang. Sebagai panduan praktikal, cuba pastikan semua komitmen hutang termasuk rumah tidak memakan terlalu besar daripada pendapatan bersih anda.
Jika gaji bersih isi rumah RM6,000 dan komitmen rumah sebenar RM1,600, anda masih ada RM4,400 untuk kereta, anak, belanja dapur, pengangkutan, simpanan dan hal kecemasan. Tetapi jika komitmen rumah sahaja sudah RM2,500, ruang bernafas jadi jauh lebih sempit, terutama jika hanya seorang yang bekerja atau pendapatan anda berubah-ubah.
Pasangan yang membeli bersama pula perlu jujur tentang risiko. Jangan kira berdasarkan dua gaji penuh sahaja jika salah seorang bekerja komisen, kontrak atau berniaga dengan pendapatan tidak tetap. Buat juga kiraan jika pendapatan turun untuk beberapa bulan. Ini bukan nak takutkan anda, tetapi supaya keputusan beli rumah lebih kukuh.
Semak hutang kecil yang boleh ganggu kelayakan
Kad kredit yang selalu bawa baki, pinjaman peribadi, pembelian telefon secara ansuran dan tunggakan bayaran boleh mengecilkan jumlah pinjaman yang bank sanggup beri. Kadang-kadang hutang RM200 atau RM300 sebulan nampak kecil, tetapi apabila dicampur, kesannya besar pada DSR.
Sebelum hantar permohonan rumah, cuba selesaikan komitmen mahal atau pendekkan baki hutang yang boleh ditutup awal. Bayar kad kredit dengan konsisten, elakkan tambah pinjaman baru dan pastikan rekod bayaran bersih. Langkah ini bukan sahaja membantu kelayakan, malah memberi anda lebih ruang untuk ansuran rumah nanti.
Kalau anda menerima pendapatan komisen, kerja sendiri atau berniaga, simpan rekod pendapatan dengan kemas. Penyata bank, bukti cukai dan aliran masuk duit yang konsisten sangat membantu apabila bank menilai kemampuan anda.
Sediakan bajet masuk rumah, bukan setakat bajet beli rumah
Selepas pinjaman lulus, perbelanjaan belum habis. Anda mungkin perlu fikir kos guaman, duti setem jika berkenaan, MRTT atau MLTT, deposit utiliti, pindah rumah, lampu, kipas, langsir dan perabot asas. Tidak perlu terus lengkapkan satu rumah macam dalam katalog. Yang penting rumah selesa untuk diduduki dan kewangan tidak tercekik.
Buat satu angka sasaran yang dipanggil dana masuk rumah. Masukkan semua kos permulaan dan tambah sedikit ruang kecemasan. Jika anda beli unit baru, semak apa yang sudah disediakan oleh pemaju. Jika subsale, periksa keadaan rumah dengan teliti kerana kos baiki kabinet, pendawaian atau bilik air boleh jadi besar.
Untuk pembeli yang sedang melihat pilihan mampu milik seperti Rumah Selangorku, langkah paling bijak ialah padankan harga unit dengan komitmen sendiri dahulu. Jangan pilih semata-mata kerana harga nampak rendah atau takut unit habis. Unit yang sesuai ialah unit yang masih membenarkan anda simpan duit dan jaga keperluan keluarga.
Buat kiraan tiga versi sebelum pilih rumah
Jangan bergantung pada satu senario sahaja. Buat kiraan selesa, sederhana dan ketat. Dalam kiraan selesa, masukkan ansuran rumah yang masih membolehkan anda menyimpan setiap bulan. Dalam kiraan sederhana, gunakan angka yang masih boleh diurus tetapi perlu lebih disiplin. Kiraan ketat pula menunjukkan had maksimum yang anda tidak patut lepasi kecuali benar-benar ada sebab kukuh.
Cara ini membantu apabila anda membandingkan beberapa harga rumah. Mungkin rumah RM320,000 masih boleh diluluskan, tetapi rumah RM280,000 memberi perbezaan RM150 hingga RM250 sebulan. Dalam setahun, beza itu boleh jadi duit kecemasan, yuran sekolah anak atau bayaran awal untuk kurangkan hutang lain.
Rumah pertama tidak perlu sempurna untuk semua 20 tahun akan datang. Yang lebih penting, ia sesuai dengan kehidupan anda sekarang, ada potensi untuk keluarga, dan ansurannya tidak membuat anda rasa sesak setiap kali tarikh gaji makin dekat. Kira dengan jujur, pilih ikut kemampuan sebenar, kemudian teruskan permohonan dengan lebih yakin.
