Bayangkan anda sudah jumpa unit Rumah Selangorku yang sesuai, harga pun dalam bajet, lokasi dekat tempat kerja. Kemudian muncul satu soalan yang buat ramai pembeli pertama risau: adakah CCRIS pengaruhi pinjaman rumah? Jawapan ringkasnya, ya – tetapi rekod CCRIS yang kurang cantik tidak semestinya terus menutup peluang anda memiliki rumah.
Bank tidak melihat CCRIS seperti sistem lulus atau gagal semata-mata. Mereka mahu faham cara anda mengurus komitmen bulanan, sama ada bayaran dibuat ikut masa, dan sama ada baki pendapatan masih cukup untuk membayar ansuran rumah. Jadi, jangan panik dulu. Fahamkan apa yang bank nampak, kemudian ambil langkah yang betul sebelum hantar permohonan.
Apa sebenarnya CCRIS dan apa yang bank lihat?
CCRIS ialah laporan maklumat kredit di bawah Bank Negara Malaysia. Ia memaparkan rekod kemudahan kredit anda seperti pinjaman peribadi, pinjaman kereta, kad kredit, pembiayaan pendidikan dan pembiayaan perumahan sedia ada. Laporan ini bukan senarai hitam, dan CCRIS sendiri tidak menentukan sama ada pinjaman anda diluluskan atau ditolak.
Yang membuat keputusan ialah bank atau institusi pembiayaan. Mereka menggunakan laporan CCRIS sebagai salah satu rujukan untuk menilai tahap risiko peminjam. Maksud mudahnya, bank mahu tahu: kalau mereka beri pinjaman rumah untuk tempoh 30 atau 35 tahun, adakah anda berupaya dan berdisiplin untuk membayar setiap bulan?
Antara perkara yang biasanya diberi perhatian ialah corak bayaran untuk 12 bulan kebelakangan, jumlah baki hutang, jumlah kemudahan kredit yang aktif dan rekod tunggakan. Jika ruangan bayaran menunjukkan angka selain sifar berulang kali, itu bermaksud terdapat bayaran lewat bagi bulan-bulan tertentu. Lagi lama tunggakan berlaku, lagi bank akan berhati-hati.
Adakah CCRIS pengaruhi pinjaman rumah secara terus?
Ya, CCRIS boleh mempengaruhi peluang pinjaman rumah, jumlah pembiayaan yang bank sanggup beri dan kadangkala kadar keuntungan atau faedah yang ditawarkan. Namun, kesannya bergantung pada keseluruhan profil kewangan anda, bukan satu perkara sahaja.
Contohnya, seorang pemohon bergaji RM3,500 mungkin pernah lewat membayar kad kredit sekali dua enam bulan lalu, tetapi kini semua bayaran sudah lancar dan komitmennya rendah. Situasi ini tidak sama dengan pemohon yang mempunyai tunggakan pinjaman peribadi selama beberapa bulan, penggunaan kad kredit yang hampir maksimum dan banyak permohonan pinjaman baru.
Bank juga akan mengira Debt Service Ratio atau DSR. Ini ialah nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan anda. Jika gaji bersih anda RM4,000 dan komitmen sedia ada seperti kereta, PTPTN serta kad kredit sudah mencecah RM1,800, ruang untuk ansuran rumah menjadi lebih kecil. Rekod CCRIS mungkin bersih, tetapi DSR yang terlalu tinggi masih boleh menyebabkan permohonan sukar lulus.
Sebab itu, pembeli rumah perlu lihat dua perkara serentak: rekod bayaran dan kemampuan bulanan. Rumah mampu milik bukan bermaksud bank akan mengetepikan penilaian kewangan. Harga rumah mungkin lebih mesra bajet, tetapi ansuran tetap perlu mampu dibayar untuk jangka panjang.
Rekod CCRIS mana yang biasanya buat bank berhati-hati?
Lewat bayar sekali-sekala tidak semestinya menamatkan peluang. Tetapi jika kelewatan itu berlaku berulang dalam beberapa bulan, bank boleh menganggap aliran tunai anda belum stabil. Tunggakan aktif pula lebih serius kerana ia menunjukkan ada komitmen yang belum diselesaikan ketika anda memohon pembiayaan baru.
Penggunaan kad kredit yang terlalu tinggi juga boleh memberi kesan. Walaupun anda membayar minimum setiap bulan, baki yang besar berbanding had kad menunjukkan beban kredit yang tinggi. Bank mungkin mengambil kira bayaran bulanan kad kredit sebagai komitmen, walaupun anda tidak menggunakan keseluruhan had tersebut.
Satu lagi keadaan yang ramai terlepas pandang ialah terlalu banyak permohonan kredit dalam tempoh singkat. Memohon kad kredit, pinjaman peribadi dan pinjaman kereta serentak boleh membuat bank tertanya-tanya sama ada anda sedang terdesak mendapatkan tunai. Jika anda sedang bersedia membeli rumah, elakkan tambah hutang baru tanpa keperluan.
Perlu juga bezakan CCRIS dengan CTOS. CCRIS memaparkan rekod pembiayaan yang dilaporkan oleh institusi kewangan, manakala CTOS boleh merangkumi semakan kredit dan rekod awam tertentu. Bank boleh melihat lebih daripada satu sumber semasa menilai permohonan. Jadi, semak profil kewangan anda secara menyeluruh, bukan CCRIS sahaja.
Jika CCRIS kurang cantik, buat ini sebelum mohon rumah
Langkah pertama ialah semak laporan sendiri. Jangan tunggu pegawai bank beritahu anda ada masalah. Bila anda tahu rekod semasa, lebih mudah untuk susun tindakan dan elakkan rasa kecewa selepas hantar banyak permohonan.
Kalau ada tunggakan, utamakan untuk jelaskan atau buat bayaran yang konsisten sehingga akaun kembali teratur. Selepas tunggakan diselesaikan, rekod sejarah tidak hilang serta-merta kerana laporan menunjukkan corak bayaran bagi tempoh terdahulu. Namun, beberapa bulan bayaran tepat pada masa akan membantu menunjukkan perubahan yang positif.
Seterusnya, kurangkan baki kad kredit dan elakkan hanya membayar jumlah minimum jika mampu. Cuba gunakan kad dengan lebih terkawal, atau berhenti menggunakannya buat sementara waktu sehingga baki turun. Jangan tutup akaun kredit secara terburu-buru tanpa memahami kesannya, terutama jika anda masih ada baki tertunggak.
Jika komitmen bulanan sudah berat, pertimbangkan untuk tangguhkan pembelian rumah selama beberapa bulan sambil kukuhkan profil kewangan. Ini bukan bermakna impian rumah tertunda selamanya. Kadangkala enam hingga dua belas bulan disiplin membayar hutang, menyimpan deposit dan mengurangkan komitmen boleh menghasilkan perbezaan besar pada kelulusan.
Bagi pasangan yang membeli bersama, bank akan menilai kedua-dua pemohon. Pendapatan bersama boleh membantu menaikkan kelayakan, tetapi hutang dan rekod kredit kedua-duanya juga akan diambil kira. Pilih pemohon bersama dengan strategi, bukan semata-mata sebab mahu tambah nama.
Jangan fokus pada CCRIS sahaja – sediakan fail pembelian yang kemas
Ramai orang sibuk baiki CCRIS tetapi lupa dokumen pendapatan juga memainkan peranan besar. Untuk pekerja bergaji tetap, slip gaji, penyata bank, penyata KWSP dan dokumen cukai perlu konsisten. Jika gaji masuk ke akaun tetapi banyak potongan atau transaksi tidak jelas, bank mungkin perlukan penjelasan tambahan.
Bagi yang bekerja sendiri, berniaga kecil atau menerima komisen, cabarannya biasanya pada bukti pendapatan. Pastikan duit jualan atau bayaran pelanggan masuk ke akaun bank secara teratur. Simpan rekod, failkan cukai jika berkenaan dan asingkan akaun peribadi daripada aliran perniagaan sejauh yang boleh. Pendapatan yang betul-betul ada tetapi tidak dapat dibuktikan tetap sukar digunakan dalam pengiraan kelayakan bank.
Simpanan untuk deposit, yuran guaman, duti setem dan kos pindah rumah juga memberi gambaran bahawa anda bersedia. Ada skim atau projek yang menawarkan struktur bayaran tertentu, tetapi jangan anggap semua kos awal akan hilang. Tanya dengan jelas apakah kos yang perlu anda sediakan supaya tidak tersangkut selepas pinjaman diluluskan.
Bila patut mula memohon pinjaman rumah?
Masa terbaik ialah apabila pendapatan stabil, komitmen terkawal dan rekod bayaran beberapa bulan kebelakangan berada dalam keadaan baik. Tidak perlu tunggu profil menjadi “sempurna” kerana hampir semua orang ada komitmen. Yang penting, anda tahu jumlah rumah yang realistik untuk dibeli dan tidak memaksa diri mengejar unit di luar kemampuan.
Sebelum memilih rumah, kira anggaran ansuran berdasarkan harga unit, deposit dan tempoh pembiayaan. Kemudian bandingkan dengan komitmen sebenar anda setiap bulan – bukan angka atas kertas sahaja. Ambil kira belanja anak, petrol, barang dapur, insurans, bil dan simpanan kecemasan. Ansuran yang lulus di bank belum tentu selesa untuk kehidupan harian.
Jika anda sedang mencari rumah mampu milik di Selangor, dapatkan pandangan awal daripada pihak yang biasa dengan proses kelayakan dan dokumen pembeli. Di RumahSelangorku.net, fokusnya ialah membantu pembeli faham pilihan unit dan persediaan permohonan tanpa menggunakan bahasa yang memeningkan. Lagi awal anda semak kedudukan kewangan, lagi kurang risiko membuang masa pada unit yang belum sesuai.
Memiliki rumah bukan perlumbaan dengan orang lain. Kalau CCRIS anda perlukan sedikit masa untuk dipulihkan, gunakan tempoh itu untuk bina tabiat kewangan yang akan membantu anda selepas kunci rumah berada di tangan. Rumah yang mampu dibayar dengan tenang jauh lebih berharga daripada kelulusan yang membuat anda sesak setiap hujung bulan.
