Ramai pembeli rasa kecewa bila dah jumpa rumah yang sesuai, dah bayar booking, tetapi permohonan bank pula tidak lepas. Sebenarnya, kenapa pinjaman perumahan gagal bukan semestinya sebab gaji anda terlalu rendah. Kadang-kadang ia berlaku kerana komitmen bulanan tinggi, rekod bayaran yang kurang cantik, dokumen tidak lengkap, atau harga rumah tidak sepadan dengan penilaian bank.
Berita baiknya, banyak punca ini boleh dikenal pasti lebih awal. Kalau anda sedang merancang beli Rumah Selangorku atau rumah mampu milik lain di Selangor, faham cara bank menilai pemohon boleh elakkan anda buang masa, duit booking, dan harapan.
Kenapa pinjaman perumahan gagal walaupun gaji tetap?
Gaji tetap memang satu kelebihan, tetapi bank tidak melihat slip gaji sahaja. Bank mahu tahu sama ada anda mampu membayar ansuran rumah setiap bulan secara konsisten, termasuk bila ada komitmen lain seperti kereta, kad kredit, PTPTN, pinjaman peribadi atau tanggungan keluarga.
Setiap bank ada polisi dan kiraan sendiri. Ada pemohon yang ditolak oleh satu bank tetapi layak dicuba dengan bank lain. Namun, jangan terus hantar permohonan ke terlalu banyak bank tanpa semakan. Lebih baik kenal pasti masalah utama dahulu supaya permohonan anda lebih kemas dan meyakinkan.
1. Komitmen bulanan sudah terlalu tinggi
Ini antara punca paling biasa. Bank akan mengira nisbah hutang kepada pendapatan, yang sering dipanggil Debt Service Ratio atau DSR. Secara mudah, bank membandingkan jumlah hutang bulanan anda dengan gaji bersih atau pendapatan yang diterima.
Contohnya, gaji bersih anda RM3,000. Jika ansuran kereta RM700, pinjaman peribadi RM400, PTPTN RM150 dan kad kredit mempunyai bayaran minimum RM200, baki ruang untuk ansuran rumah mungkin sudah kecil. Walaupun rumah itu harga mampu milik, bank tetap perlu pastikan bayaran bulanan tidak membebankan anda.
Sebelum mohon, cuba kurangkan komitmen yang boleh ditutup atau diselesaikan. Kad kredit yang digunakan penuh, pinjaman peribadi kecil, dan pembelian ansuran barangan boleh memberi kesan lebih besar daripada yang ramai sangka.
2. Rekod CCRIS atau CTOS ada tunggakan
Bank biasanya menyemak rekod kredit untuk melihat corak pembayaran anda. Lewat bayar sekali-sekala mungkin tidak semestinya terus gagal, tetapi tunggakan berulang atau akaun yang tertunggak beberapa bulan akan buat bank lebih berhati-hati.
Jangan anggap hutang kecil tidak akan kelihatan. Bil telco tertunggak, pinjaman pendidikan, kad kredit, pembiayaan kenderaan dan pembiayaan peribadi semuanya boleh memberi kesan kepada profil kewangan anda.
Jika ada tunggakan, selesaikan dahulu dan simpan bukti bayaran. Selepas itu, bina semula rekod yang lebih baik dengan membayar semua komitmen tepat pada masa untuk beberapa bulan. Bank mahu nampak disiplin, bukan sekadar satu bayaran penyelesaian pada saat akhir.
3. Dokumen pendapatan tidak lengkap atau tidak konsisten
Bagi pekerja makan gaji, dokumen biasanya lebih mudah: slip gaji, penyata bank, EPF dan surat pengesahan majikan jika diperlukan. Tetapi jika anda bekerja sendiri, berniaga, buat kerja sambilan, e-hailing, komisen jualan atau freelance, bank perlu melihat bukti pendapatan yang lebih jelas.
Masalah timbul apabila duit masuk ke akaun tidak konsisten, rekod jualan tidak disimpan, atau pendapatan tunai tidak dimasukkan ke bank. Anda mungkin sebenarnya mampu bayar rumah, tetapi bank sukar mengesahkan kemampuan tersebut.
Mulakan tabiat simpan rekod. Masukkan pendapatan ke akaun bank secara teratur, simpan invois dan penyata jualan, serta pastikan cukai atau dokumen perniagaan anda terurus. Untuk pembeli bekerja sendiri, persediaan dokumen kadang-kadang lebih penting daripada jumlah pendapatan semata-mata.
4. Banyak sangat permohonan kredit baru
Baru mohon kad kredit, kemudian pinjaman peribadi, lepas itu pembiayaan telefon, dan pada masa sama mahu mohon pinjaman rumah? Ini boleh buat profil anda nampak seperti sedang terdesak mendapatkan kredit.
Tidak salah memohon kemudahan kewangan apabila perlu. Tetapi dalam tempoh anda serius mahu beli rumah, elakkan tambah hutang baru tanpa sebab kukuh. Tangguhkan dahulu pembelian kereta baru, kad kredit tambahan atau pelan ansuran yang menaikkan komitmen bulanan.
Rumah biasanya komitmen paling besar dalam hidup. Bagi ruang pada profil kewangan anda supaya bank nampak kemampuan sebenar, bukan pendapatan yang sudah habis dibahagi kepada terlalu banyak hutang.
5. Harga rumah lebih tinggi daripada nilai penilaian bank
Ada pembeli ingat apabila bank setuju membiayai 90 peratus, bank akan ikut harga dalam SPA sepenuhnya. Sebenarnya, bank juga bergantung pada nilai penilaian hartanah. Jika harga beli RM300,000 tetapi nilai yang dinilai hanya RM280,000, pembiayaan mungkin dikira daripada nilai yang lebih rendah.
Ini bermakna anda mungkin perlu sediakan wang pendahuluan lebih tinggi daripada jangkaan. Jika simpanan tidak cukup, proses pembiayaan boleh tersekat walaupun kelayakan gaji anda nampak baik.
Untuk projek rumah mampu milik atau rumah baru, isu ini tidak semestinya berlaku dengan cara yang sama. Namun, anda tetap perlu faham jumlah tunai yang diperlukan untuk booking, deposit jika ada, kos guaman, duti setem, perlindungan pembiayaan dan perbelanjaan pindah masuk.
6. Pendapatan pasangan tidak boleh dikira seperti yang dijangka
Ramai pasangan merancang buat pinjaman bersama supaya kelayakan lebih tinggi. Itu memang boleh membantu, tetapi kedua-dua nama akan dinilai. Jika seorang pasangan ada tunggakan serius, komitmen terlalu tinggi atau dokumen pendapatan tidak kukuh, permohonan bersama boleh jadi lebih susah.
Ada keadaan lebih sesuai mohon atas satu nama sahaja, terutama jika seorang lagi pasangan mempunyai rekod kredit yang perlu diperbaiki. Tetapi keputusan ini bergantung pada kemampuan individu, syarat pemilikan, status perkahwinan dan polisi bank. Jangan buat andaian hanya kerana jumlah gaji gabungan nampak besar.
7. Status kerja masih belum stabil
Baru masuk kerja, masih dalam tempoh percubaan, kerap bertukar kerja, atau pendapatan komisen berubah terlalu banyak boleh membuat bank minta penjelasan tambahan. Ini bukan bermakna anda tidak layak langsung. Bank cuma mahu melihat kestabilan pendapatan untuk tempoh yang munasabah.
Jika anda baru bertukar kerja dengan gaji lebih tinggi, sediakan surat tawaran, slip gaji terkini dan penyata bank yang lengkap. Jika pendapatan anda berasaskan komisen, tunjukkan rekod beberapa bulan atau lebih lama supaya bank boleh menilai purata pendapatan, bukan hanya bulan terbaik.
8. Maklumat dalam borang tidak tepat
Nampak remeh, tetapi kesilapan pada nombor IC, alamat, majikan, jumlah gaji atau maklumat hutang boleh melambatkan proses dan mencetuskan keraguan. Ada juga pemohon yang sengaja tidak menyatakan komitmen tertentu kerana takut kelayakan jatuh. Ini bukan jalan selamat kerana bank boleh mengesannya melalui semakan kredit dan dokumen.
Isi borang dengan jujur dan semak dua kali sebelum hantar. Jika ada isu lama seperti tunggakan yang sudah diselesaikan atau pertukaran kerja baru-baru ini, lebih baik terangkan dengan dokumen yang menyokong daripada membiarkan pegawai bank membuat andaian sendiri.
Apa boleh dibuat sebelum hantar permohonan?
Pertama, semak komitmen bulanan anda dengan realistik. Jangan kira ansuran rumah sahaja. Masukkan juga kos pengangkutan, makan minum, anak, bil, insurans, simpanan kecemasan dan yuran penyelenggaraan jika membeli strata seperti apartment atau kondominium.
Kedua, semak rekod kredit dan bereskan tunggakan lebih awal. Ketiga, kumpulkan dokumen pendapatan yang lengkap sekurang-kurangnya beberapa bulan sebelum mula cari rumah. Jika anda bercadang menggunakan pinjaman bersama, buat semakan untuk kedua-dua pemohon, bukan seorang sahaja.
Paling penting, jangan paksa diri ambil rumah pada had maksimum semata-mata kerana bank mungkin boleh luluskan. Kelulusan bank bukan bermaksud ansuran itu selesa untuk keluarga anda. Pilih rumah dengan bayaran bulanan yang masih membenarkan anda hidup, menyimpan dan menghadapi kecemasan.
Kalau pinjaman sudah gagal, jangan terus putus asa
Penolakan bukan penamat impian memiliki rumah. Minta tahu sebab utama daripada pihak yang menguruskan permohonan, sama ada isu DSR, rekod kredit, dokumen atau penilaian rumah. Bila punca jelas, anda boleh ambil tindakan yang betul dan cuba semula pada masa yang lebih sesuai.
Ada kes yang hanya perlukan beberapa bulan untuk kurangkan hutang, kemaskan penyata bank atau stabilkan rekod bayaran. Bagi pembeli rumah pertama, langkah kecil seperti menutup baki kad kredit dan menyimpan deposit tambahan boleh mengubah peluang permohonan dengan ketara.
Rumah yang sesuai bukan sekadar rumah yang anda suka tengok, tetapi rumah yang anda mampu pegang kuncinya dengan tenang setiap bulan. Sediakan profil kewangan anda dari sekarang, dan bila unit yang tepat muncul, anda boleh mohon dengan lebih yakin.
