Bila dah jumpa rumah baru yang harga nampak mampu milik, jangan terus kira ansuran bulanan sahaja. Senarai yuran beli rumah baru perlu masuk sekali dalam bajet supaya simpanan anda tidak “bocor” masa proses nak beli berjalan. Ramai pembeli kali pertama terkejut sebab harga rumah RM250,000 tidak bermaksud anda cuma perlu sediakan deposit RM25,000. Ada beberapa caj dokumen, pinjaman dan urusan pindah milik yang perlu diambil kira.
Berita baiknya, bukan semua yuran perlu dibayar pada hari yang sama. Ada yang boleh dimasukkan dalam pinjaman, ada yang ditanggung pemaju untuk projek tertentu, dan ada juga pengecualian kerajaan yang boleh kurangkan kos. Yang penting, tanya awal dan buat kiraan ikut keadaan sendiri.
Senarai yuran beli rumah baru yang perlu anda tahu
Jumlah sebenar bergantung pada harga rumah, jenis hartanah, status pegangan bebas atau pajakan, pakej pemaju dan kelayakan insentif semasa. Namun, ini antara kos paling biasa yang pembeli rumah baru di Selangor akan hadapi.
1. Yuran tempahan atau booking fee
Biasanya pembelian bermula dengan yuran tempahan. Untuk projek baru, jumlah ini boleh jadi sekitar RM500, RM1,000 atau mengikut syarat pemaju. Ada pemaju yang minta jumlah kecil dahulu untuk simpan unit pilihan anda sementara dokumen dan kelulusan pinjaman diproses.
Jangan anggap bayaran ini automatik boleh dipulangkan. Minta resit rasmi dan tanya secara jelas: kalau pinjaman tidak lulus, adakah booking fee dipulangkan penuh? Kalau anda tarik diri, berapa yang akan ditolak? Syarat setiap projek boleh berbeza.
Bagi pembelian rumah mampu milik seperti Rumah Selangorku, proses pemilihan dan tawaran mungkin tidak sama seperti projek komersial biasa. Selepas dapat tawaran, semak arahan bayaran dalam surat tawaran atau dengan pihak yang menguruskan pembelian anda.
2. Deposit rumah
Untuk rumah subsale, deposit sering disebut sebagai 10 peratus daripada harga rumah. Tetapi bagi rumah baru daripada pemaju, terutama projek dalam pembinaan, struktur bayaran boleh berbeza. Ada kempen yang menawarkan deposit rendah, rebat, atau pakej yang bantu kurangkan bayaran tunai awal.
Contohnya, rumah berharga RM250,000 mempunyai nilai deposit 10 peratus sebanyak RM25,000. Namun, jangan terus anggap anda perlu keluarkan RM25,000 sekaligus. Sesetengah pemaju beri rebat, manakala pembeli yang layak mungkin mendapat margin pembiayaan lebih tinggi. Semua ini tertakluk kepada bank, jenis rumah dan terma jualan.
Perkara yang perlu dijaga ialah jangan guna semua simpanan untuk deposit. Selepas dapat kunci nanti, anda masih perlukan wang untuk pindah, beli lampu, grill, langsir, kipas dan pembaikan kecil. Rumah baru pun tetap ada kos untuk dijadikan rumah yang selesa diduduki.
3. Yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli
Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement (SPA) ialah dokumen utama yang merekodkan transaksi rumah anda. Peguam akan sediakan, semak dan uruskan dokumen berkaitan supaya hak pembeli dan penjual atau pemaju jelas.
Yuran guaman SPA biasanya dikira berdasarkan harga rumah mengikut skala fi yang ditetapkan. Selain fi guaman, anda mungkin nampak caj kecil seperti carian, salinan dokumen, pendaftaran, kurier dan disbursement. Jangan lihat satu angka besar sahaja. Minta sebut harga bertulis yang pecahkan fi profesional dan perbelanjaan lain.
Untuk sesetengah projek baru, pemaju menawarkan pakej percuma yuran guaman SPA. Ini memang boleh meringankan beban, tetapi baca syaratnya. Ada pakej yang hanya meliputi fi guaman asas dan bukan semua kos sampingan.
4. Duti setem Perjanjian Jual Beli
Duti setem ialah cukai ke atas dokumen yang dikenakan oleh kerajaan. Duti setem SPA tidak sama dengan duti setem pindah milik. Kadar dan kelayakan pengecualian boleh berubah mengikut pengumuman semasa, jadi jangan bergantung pada cerita kawan yang beli rumah beberapa tahun lepas.
Pembeli rumah pertama kadang-kadang layak menerima pengecualian atau pengurangan duti setem bagi julat harga tertentu dan dalam tempoh yang ditetapkan kerajaan. Semak dengan peguam atau pegawai jualan sebelum anda tandatangan. Satu pengecualian yang layak boleh jimatkan ribuan ringgit.
5. Yuran guaman perjanjian pinjaman
Kalau beli rumah menggunakan pinjaman bank, anda juga perlu menandatangani perjanjian pinjaman. Ini dokumen berasingan daripada SPA. Sebab itu ada pembeli tertanya-tanya kenapa perlu bayar guaman dua kali – satu untuk pembelian rumah, satu lagi untuk pembiayaan bank.
Yuran guaman pinjaman turut dikira mengikut jumlah pinjaman, bukan semestinya harga penuh rumah. Jika rumah berharga RM250,000 dan bank membiayai RM225,000, pengiraan fi adalah berdasarkan amaun pembiayaan tersebut. Pakej pemaju tertentu mungkin menyerap sebahagian atau keseluruhan yuran ini, tetapi semak dahulu apa yang benar-benar termasuk.
6. Duti setem perjanjian pinjaman
Selain yuran guaman pinjaman, perjanjian pinjaman biasanya dikenakan duti setem. Secara umum, duti setem pinjaman sering dikira pada kadar tertentu daripada jumlah pembiayaan. Oleh sebab jumlah ini boleh jadi besar, tanya bank atau peguam untuk anggaran awal sebelum pilih pakej pinjaman.
Jangan bandingkan bank berdasarkan kadar faedah atau kadar keuntungan sahaja. Bank A mungkin beri kadar nampak rendah, tetapi kos dokumen, perlindungan dan syarat pakejnya mungkin berbeza. Bandingkan jumlah komitmen dan kos awal secara menyeluruh.
7. Yuran penilaian rumah
Untuk rumah baru yang dibeli terus daripada pemaju, yuran penilaian tidak semestinya timbul seperti pembelian subsale. Namun, sesetengah bank masih boleh meminta penilaian bergantung pada jenis pembiayaan atau keadaan hartanah.
Bagi rumah subsale, penilaian lebih lazim kerana bank mahu tentukan nilai pasaran sebelum meluluskan pinjaman. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga beli, anda mungkin perlu tambah wang tunai sendiri. Untuk rumah baru, tanyakan bank dari awal sama ada yuran ini dikenakan atau tidak.
8. Perlindungan pembiayaan: MRTA, MLTA atau takaful
Bank biasanya akan mencadangkan perlindungan seperti MRTA, MLTA atau takaful pembiayaan rumah. Fungsinya adalah membantu melangsaikan atau mengurangkan baki pembiayaan jika berlaku kematian atau hilang upaya kekal, tertakluk pada perlindungan yang dipilih.
Kos perlindungan boleh dibayar secara tunai atau dimasukkan ke dalam pinjaman, bergantung pada pakej. Masukkan dalam pinjaman nampak mudah sebab tak perlu keluarkan duit besar awal-awal, tetapi anda akan membayar keuntungan atau faedah ke atas jumlah tambahan itu untuk tempoh yang lama. Tanya jumlah perlindungan, tempoh perlindungan dan sama ada ia wajib atau pilihan.
Kos selepas dapat kunci yang ramai terlupa
Senarai yuran beli rumah baru tidak berhenti setakat lulus pinjaman dan tandatangan SPA. Bila rumah siap atau masa anda menerima milikan kosong, beberapa kos praktikal mula muncul.
Antaranya ialah deposit utiliti untuk elektrik dan air, caj pemasangan internet, yuran penyelenggaraan dan sinking fund bagi rumah strata seperti apartmen atau kondominium. Ada juga kos cukai taksiran, cukai tanah atau cukai petak yang perlu difahami mengikut jenis hartanah.
Kalau rumah strata, semak berapa caj penyelenggaraan setiap bulan dan apa yang termasuk. RM100 sebulan mungkin nampak kecil, tetapi itu ialah komitmen tetap selain ansuran bank. Jika rumah landed, anda mungkin tiada maintenance fee pengurusan, tetapi kos jaga pagar, longkang, bumbung dan keselamatan kawasan perlu ditanggung sendiri.
Jangan lupa kos ubah suai. Buat perkara asas dahulu seperti lampu, kipas, keselamatan, kabinet dapur yang perlu dan keperluan anak-anak. Elakkan terus ambil pinjaman peribadi besar semata-mata mahu rumah nampak lengkap pada minggu pertama. Rumah boleh dihias perlahan-lahan, tetapi hutang perlu dibayar setiap bulan.
Cara sediakan bajet tanpa rasa sesak
Cara paling selamat ialah asingkan wang kepada tiga bahagian: wang untuk bayaran awal, wang untuk kos dokumen, dan dana kecemasan selepas beli rumah. Jangan campurkan semua simpanan ke dalam satu angka deposit kerana anda akan susah nampak ruang sebenar yang ada.
Sebelum pilih unit, minta anggaran bertulis daripada pihak jualan atau peguam untuk deposit, yuran guaman SPA, yuran guaman pinjaman, duti setem, perlindungan dan caj lain. Jika ada promosi “free legal fee”, minta mereka jelaskan bahagian yang percuma dan bahagian yang masih perlu dibayar oleh pembeli.
Kemudian, buat simulasi mudah. Jika anda ada simpanan RM30,000 dan RM20,000 digunakan untuk deposit serta dokumen, baki RM10,000 perlu cukup untuk kecemasan, pindah rumah dan kos awal duduk. Kalau baki terlalu nipis, mungkin lebih baik pilih rumah dengan pakej lebih sesuai atau tunggu simpanan bertambah sedikit.
Soalan yang patut ditanya sebelum setuju beli
Sebelum bayar booking, tanya sama ada harga yang diberi sudah selepas rebat, berapa wang tunai sebenar yang perlu disediakan, dan bila setiap bayaran perlu dibuat. Tanya juga sama ada yuran SPA, perjanjian pinjaman, duti setem dan perlindungan sudah termasuk dalam pakej.
Jika anda pembeli pertama, jangan malu beritahu ejen atau pegawai jualan bahawa anda perlukan pecahan kos satu per satu. Orang yang betul-betul mahu bantu akan terangkan dalam bahasa mudah, bukan suruh anda tandatangan dahulu dan faham kemudian.
Rumah mampu milik patut membantu anda bermula dengan lebih yakin, bukan membuatkan kewangan terus sempit. Sediakan angka yang realistik, simpan sedikit ruang bernafas dalam bajet, dan dapatkan panduan sebelum buat bayaran pertama. Bila kos sudah jelas dari awal, langkah pegang kunci rumah sendiri akan rasa jauh lebih tenang.
