Ramai pembeli nampak harga rumah RM250,000 lalu terus kira ansuran bulanan. Bila masuk fasa tempahan dan tandatangan dokumen, baru terkejut sebab ada kos lain yang perlu disediakan. Itulah sebabnya anda perlu faham jenis yuran pembelian hartanah dari awal, terutama jika ini rumah pertama dan bajet anda memang perlu dijaga rapi.
Berita baiknya, kebanyakan yuran ini boleh dijangka. Bila tahu apa yang bakal datang, anda boleh asingkan simpanan, berbincang dengan bank lebih awal dan elak keputusan tergesa-gesa. Harga rumah bukan satu-satunya nombor yang penting – wang tunai yang perlu keluar sebelum dapat kunci pun sangat penting.
Jenis yuran pembelian hartanah yang biasa dibayar
Setiap pembelian tidak semestinya mempunyai jumlah kos yang sama. Ia bergantung pada harga rumah, sama ada rumah baru atau subsale, jenis pinjaman, kelayakan pengecualian duti setem dan pakej yang ditawarkan. Namun, ini antara yuran yang paling biasa anda akan jumpa.
1. Yuran tempahan atau booking fee
Ini biasanya bayaran pertama untuk menunjukkan anda serius mahu membeli unit tersebut. Bagi rumah subsale, booking fee lazimnya sekitar 1% hingga 3% daripada harga jualan. Bayaran ini kebiasaannya menjadi sebahagian daripada deposit rumah, bukannya caj tambahan.
Contohnya, jika harga rumah RM300,000 dan anda bayar booking RM3,000, jumlah itu biasanya akan ditolak daripada deposit 10% yang perlu diselesaikan kemudian. Tetapi jangan bayar hanya berdasarkan cakap mulut. Minta resit rasmi dan pastikan terma pemulangan wang diterangkan dengan jelas, khususnya jika pinjaman anda tidak lulus.
Untuk projek perumahan baru, termasuk skim perumahan mampu milik, proses tempahan boleh berbeza mengikut pemaju dan syarat semasa. Ada projek yang mengenakan bayaran tertentu, ada juga yang mempunyai mekanisme tempahan tersendiri. Semak surat tawaran atau maklumat rasmi projek sebelum membuat apa-apa bayaran.
2. Deposit rumah
Deposit lazimnya ialah 10% daripada harga rumah. Jika pembiayaan bank anda 90%, anda perlu menyediakan baki 10% ini dengan wang sendiri. Booking fee yang telah dibayar biasanya dikira sebagai sebahagian daripada deposit tersebut.
Jangan keliru antara deposit dan ansuran bulanan. Deposit perlu disediakan pada peringkat awal pembelian, manakala ansuran bermula selepas pinjaman dikeluarkan mengikut proses pembelian. Ada pembeli yang layak menerima margin pembiayaan lebih tinggi, tetapi kelayakan itu bergantung pada profil kewangan, jenis hartanah dan polisi bank.
Jika anda sedang melihat rumah mampu milik di Selangor, jangan terus anggap deposit pasti rendah atau tiada. Tanyakan jumlah sebenar yang perlu disediakan untuk projek pilihan anda. Cara paling selamat ialah kira berdasarkan surat tawaran dan bukan andaian.
3. Yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli
Perjanjian Jual Beli, atau SPA, ialah dokumen utama yang menerangkan harga rumah, tempoh bayaran, syarat penyerahan milikan dan tanggungjawab pembeli serta penjual. Peguam akan menyediakan atau menyemak dokumen ini, membuat carian berkaitan hartanah dan mengurus langkah perundangan yang diperlukan.
Yuran guaman SPA biasanya dikira berdasarkan skala yuran profesional, tetapi jumlah akhir boleh berbeza kerana terdapat juga caj disbursement. Disbursement ialah perbelanjaan urusan seperti carian hartanah, pendaftaran, salinan dokumen, setem dan kos pentadbiran. Minta sebut harga bertulis yang memecahkan yuran guaman dan disbursement supaya anda tahu apa yang dibayar.
Bagi rumah baru daripada pemaju, ada projek yang menawarkan pakej menanggung sebahagian kos guaman SPA. Bunyi menarik, tetapi tetap baca syaratnya. Ada pakej yang hanya meliputi yuran tertentu dan tidak termasuk semua perbelanjaan sampingan.
4. Duti setem pindah milik
Duti setem ialah cukai yang dikenakan ke atas dokumen tertentu, termasuk pindah milik hartanah. Untuk rumah yang mempunyai geran individu atau strata, proses pindah milik biasanya melibatkan Memorandum of Transfer atau MOT. Jika geran belum dikeluarkan, prosesnya boleh menggunakan Deed of Assignment terlebih dahulu.
Jumlah duti setem bergantung pada nilai hartanah atau nilai yang diterima pakai oleh pihak berkuasa, bukan semata-mata angka yang anda harapkan. Pembeli rumah pertama mungkin layak mendapat pengecualian atau pengurangan duti setem di bawah inisiatif semasa, tertakluk kepada harga rumah, tarikh dokumen dan syarat kerajaan yang berkuat kuasa.
Bahagian ini boleh menjimatkan banyak wang jika anda layak. Jadi, jangan malu bertanya kepada peguam atau perunding anda: adakah saya pembeli rumah pertama yang layak, dan dokumen apa yang diperlukan untuk tuntutan itu?
5. Yuran guaman perjanjian pinjaman
Apabila bank meluluskan pinjaman perumahan, anda akan menandatangani perjanjian pinjaman. Dokumen ini menerangkan jumlah pembiayaan, tempoh pinjaman, kadar keuntungan atau faedah, syarat bayaran dan hak bank terhadap hartanah sekiranya berlaku tunggakan.
Peguam yang dilantik panel bank akan menguruskan perjanjian ini. Kosnya merangkumi yuran guaman pinjaman dan disbursement seperti carian kebankrapan, pendaftaran cagaran serta dokumen berkaitan. Ada pemaju yang memberi pakej menyerap kos guaman pinjaman, tetapi bukan semua projek begitu dan syarat pinjaman tetap perlu diteliti.
Jangan pilih bank berdasarkan ansuran paling rendah sahaja. Bandingkan juga kos awal, tempoh lock-in, caj penyelesaian awal, perlindungan takaful dan jumlah pembiayaan sebenar yang anda layak terima.
6. Duti setem perjanjian pinjaman
Selain duti setem pindah milik, perjanjian pinjaman juga biasanya dikenakan duti setem. Secara umum, ia dikira sebagai peratusan daripada jumlah pinjaman. Sebab itu pembeli yang hanya menyediakan deposit kadangkala rasa bajet mereka tiba-tiba ketat apabila tiba masa menandatangani dokumen bank.
Tanya terus kepada peguam bank sama ada duti setem pinjaman termasuk dalam anggaran kos yang diberi. Jika ada promosi atau pengecualian semasa, pastikan anda faham syarat kelayakannya dan jangan bergantung pada iklan ringkas sahaja.
7. Yuran penilaian hartanah
Jika membeli rumah subsale, bank lazimnya akan meminta penilaian daripada penilai berdaftar. Laporan ini membantu bank menentukan nilai pasaran rumah dan jumlah pinjaman yang boleh diberikan.
Ini penting kerana bank mungkin membiayai berdasarkan nilai penilaian yang lebih rendah, bukan semestinya harga yang dipersetujui dengan penjual. Contohnya, harga jualan RM320,000 tetapi penilaian bank RM300,000. Jika pinjaman diluluskan pada 90% daripada RM300,000, anda mungkin perlu tambah wang tunai lebih banyak daripada jangkaan.
Bagi rumah baru daripada pemaju, yuran penilaian mungkin tidak timbul dalam bentuk yang sama. Namun, jangan anggap semua kos bank automatik hilang. Semak satu per satu dalam surat tawaran pembiayaan.
8. Perlindungan takaful dan insurans
Bank mungkin mencadangkan atau meletakkan syarat perlindungan seperti MRTA, MLTA atau takaful pembiayaan rumah. Perlindungan ini boleh membantu melangsaikan atau mengurangkan baki pembiayaan jika berlaku kematian atau hilang upaya kekal, bergantung pada polisi yang dipilih.
Ada pelan yang dibayar sekali gus dan dimasukkan ke dalam pinjaman, ada juga yang dibayar secara berasingan. Masukkan kos ini dalam perbandingan anda kerana premium yang dibiayai dalam pinjaman boleh meningkatkan jumlah keseluruhan yang dibayar dalam jangka panjang. Selepas rumah siap atau diserahkan, insurans kebakaran juga biasanya diperlukan untuk perlindungan hartanah.
Kos selepas dapat rumah yang ramai terlupa
Mendapat kunci bukan bermaksud perbelanjaan berhenti. Jika membeli apartment, kondominium atau rumah strata, anda biasanya perlu bersedia untuk caj penyelenggaraan dan sinking fund. Caj ini digunakan untuk kebersihan kawasan, lif, keselamatan, lampu bersama dan pembaikan kemudahan.
Anda juga perlu ambil kira cukai taksiran, cukai tanah atau quit rent, bil utiliti, deposit elektrik dan air, serta kos pindah masuk. Kalau rumah masih kosong, kos asas seperti lampu, kipas, grill, langsir dan sedikit kerja pembaikan pun boleh makan bajet. Tidak perlu terus buat rumah nampak seperti dalam katalog – utamakan yang wajib dulu.
Bagi rumah subsale, semak juga sama ada ada tunggakan caj penyelenggaraan, cukai atau utiliti. Dalam kebanyakan urusan, peguam akan membantu menyelaras penyelesaian tunggakan, tetapi pembeli tetap perlu tahu siapa menanggung kos tersebut menurut perjanjian.
Cara kira bajet dengan lebih realistik
Cara paling praktikal ialah asingkan wang pembelian kepada tiga tabung: deposit, kos dokumen dan dana kecemasan. Jangan gunakan semua simpanan untuk deposit sehingga tiada baki untuk yuran guaman, duti setem atau keperluan rumah selepas serahan kunci.
Sebelum membayar booking, minta anggaran kos lengkap daripada pihak yang menguruskan pembelian. Anggaran itu patut merangkumi harga rumah, deposit, yuran SPA, kos pinjaman, duti setem, penilaian jika berkaitan dan sebarang caj yang perlu dibayar sebelum kunci diserahkan. Jika jawapan terlalu umum, minta pecahan angka.
Anda juga patut sediakan ruang kecemasan. Nilai penilaian mungkin berbeza, kelulusan pinjaman mungkin lebih rendah daripada harapan, atau ada kos pembaikan kecil yang muncul kemudian. Sedikit lebihan tunai memberi anda pilihan, bukan tekanan.
Jika anda sedang mencari rumah mampu milik dan mahu semak kemampuan dengan lebih jelas, RumahSelangorku.net boleh membantu menerangkan langkah asas, dokumen serta anggaran yang patut ditanya sebelum anda komited. Rumah pertama memang satu keputusan besar, tetapi anda tidak perlu hadap nombor dan dokumen itu seorang diri. Mulakan dengan bajet yang jujur, tanya soalan yang betul, dan pilih rumah yang masih membolehkan anda tidur lena selepas kunci berada di tangan.
