Ramai pembeli jumpa rumah yang cantik, harga pun nampak mampu milik, tetapi sangkut masa mohon pinjaman. Selalunya puncanya satu: DSR. Dengan faham contoh kiraan DSR beli rumah, anda boleh agak awal sama ada komitmen bulanan rumah itu masuk dengan gaji anda atau belum. Jadi, tak perlu buang masa booking unit yang akhirnya susah untuk dapat kelulusan bank.
DSR bukan istilah untuk buat orang pening. Ia cuma cara bank melihat sama ada baki pendapatan anda masih cukup untuk menanggung ansuran rumah selepas mengambil kira hutang sedia ada. Lagi awal anda kira, lagi senang untuk pilih rumah mampu milik yang betul-betul selesa dibayar setiap bulan.
Apa Itu DSR dan Kenapa Bank Tengok Sangat?
DSR ialah singkatan bagi Debt Service Ratio, atau nisbah bayaran hutang berbanding pendapatan. Dalam bahasa mudah, bank mahu tahu berapa peratus daripada pendapatan anda sudah digunakan untuk bayar komitmen setiap bulan.
Komitmen ini bukan pinjaman rumah sahaja. Ia boleh termasuk ansuran kereta, pinjaman peribadi, PTPTN, pembiayaan ASB, kad kredit dan pembiayaan lain yang muncul dalam rekod kewangan anda. Kalau komitmen sudah terlalu tinggi, bank akan nampak risiko anda sukar membayar ansuran rumah nanti.
Formula asasnya begini:
DSR = Jumlah komitmen bulanan ÷ Pendapatan bulanan × 100%
Contohnya, jika jumlah hutang bulanan anda RM1,200 dan pendapatan yang diambil kira bank ialah RM3,000, DSR anda ialah 40%.
Setiap bank ada polisi sendiri. Ada bank guna pendapatan kasar, ada yang lebih menitikberatkan pendapatan bersih selepas potongan tertentu. Had DSR juga tidak sama untuk semua orang. Profil kerja, rekod CCRIS, jumlah pendapatan dan jenis rumah yang dibeli boleh mempengaruhi keputusan. Sebab itu, angka dalam artikel ini ialah panduan awal, bukannya jaminan lulus pinjaman.
Contoh Kiraan DSR Beli Rumah untuk Pembeli Bujang
Katakan Amir bekerja dengan gaji kasar RM3,500 sebulan. Selepas potongan KWSP, SOCSO dan PCB, pendapatan bersihnya sekitar RM3,100.
Komitmen bulanan Amir pula ialah ansuran kereta RM450 dan PTPTN RM150. Jumlah komitmen sedia ada ialah RM600 sebulan.
Jika sebuah bank membenarkan DSR sehingga 60%, bank mungkin melihat jumlah komitmen maksimum Amir seperti ini:
RM3,500 × 60% = RM2,100
Maksudnya, semua hutang Amir termasuk ansuran rumah tidak sepatutnya melebihi RM2,100 sebulan berdasarkan pengiraan kasar ini. Oleh sebab Amir sudah ada komitmen RM600, ruang anggaran untuk ansuran rumah ialah:
RM2,100 – RM600 = RM1,500
Jadi, Amir mungkin boleh mempertimbangkan rumah dengan ansuran sekitar RM1,500 sebulan atau lebih rendah. Namun, jangan terus anggap RM1,500 itu angka selamat untuk dibelanjakan habis. Anda masih perlu fikir belanja makan, minyak, bil, simpanan kecemasan, insurans dan komitmen keluarga.
Lebih selesa kalau ansuran rumah tidak memaksa anda hidup terlalu ketat setiap bulan. Rumah sendiri memang satu pencapaian besar, tetapi jangan sampai setiap hujung bulan kena ikat perut semata-mata mahu pegang kunci rumah.
Contoh Kiraan DSR Beli Rumah untuk Pasangan Suami Isteri
Beli rumah secara pinjaman bersama boleh bantu naikkan kelayakan, terutama bagi pasangan yang baru mula bekerja atau ada anak kecil. Tetapi kedua-dua pemohon perlu faham komitmen masing-masing akan dikira sekali.
Contohnya, Farah bergaji RM3,200 dan suaminya, Hakim, bergaji RM3,800. Jumlah pendapatan kasar mereka ialah RM7,000 sebulan.
Farah ada ansuran kereta RM380 dan Hakim membayar pembiayaan peribadi RM420. Jumlah komitmen sedia ada mereka ialah RM800.
Jika bank menggunakan had DSR 70% untuk gabungan pendapatan mereka, kiraannya:
RM7,000 × 70% = RM4,900
Tolak komitmen sedia ada:
RM4,900 – RM800 = RM4,100
Secara teori, pasangan ini masih ada ruang ansuran rumah sehingga RM4,100. Tetapi angka itu tinggi dan belum tentu sesuai untuk gaya hidup mereka. Untuk pasangan yang mahu mula membina keluarga, lebih baik pilih ansuran yang beri ruang untuk kos anak, kecemasan perubatan dan simpanan masa depan.
Pinjaman bersama memang boleh menaikkan kelayakan, tetapi ia juga bermaksud kedua-dua nama terikat pada komitmen pinjaman. Kalau seorang berhenti kerja atau pendapatan terganggu, seorang lagi perlu mampu tampung bayaran. Jadi, bincang betul-betul sebelum buat keputusan.
Kad Kredit Boleh Kacau Kiraan Anda
Ini bahagian yang ramai terlepas pandang. Walaupun anda jarang guna kad kredit atau bayar baki penuh setiap bulan, bank mungkin tetap mengambil kira komitmen berdasarkan had kredit atau bayaran minimum, bergantung pada polisi bank.
Contoh mudah, jika anda ada kad kredit dengan had RM10,000, sesetengah bank boleh mengira sejumlah peratus daripada had itu sebagai komitmen bulanan. Jadi, kad yang nampak macam tidak digunakan pun boleh mengecilkan ruang kelayakan pinjaman rumah.
Bukan bermaksud anda kena tutup semua kad kredit. Cuma semak jumlah had kredit dan kawal penggunaannya. Elakkan tambah kad baru atau buat hutang besar ketika sedang merancang beli rumah. Tempoh beberapa bulan sebelum permohonan pinjaman ialah masa untuk kemaskan profil kewangan, bukan masa untuk beli telefon baru secara ansuran.
Jangan Kira Ansuran Rumah Sahaja
Bila tengok harga rumah, ramai terus fokus pada jumlah pinjaman dan ansuran bulanan. Sebenarnya, beli rumah ada kos lain yang perlu disediakan. Untuk rumah tertentu, terutama projek mampu milik atau rumah pertama, mungkin ada pengecualian atau bantuan bagi kos tertentu. Namun, ia tetap bergantung pada syarat semasa dan jenis hartanah.
Antara kos yang wajar anda ambil kira ialah bayaran tempahan, yuran guaman, duti setem, penilaian, perlindungan MRTT atau MLTT, serta kos pindah masuk. Selepas dapat rumah, ada pula bil utiliti, cukai pintu, cukai tanah dan yuran penyelenggaraan jika rumah strata seperti apartmen atau kondominium.
Sebab itu, DSR lulus tidak semestinya bermakna kewangan anda sudah benar-benar bersedia. DSR hanya menjawab soalan bank: “Boleh ke pemohon bayar hutang ini?” Anda pula perlu tanya diri sendiri: “Boleh ke saya bayar dengan tenang?”
Cara Rendahkan DSR Sebelum Mohon Pinjaman
Kalau kiraan anda nampak ketat, jangan cepat putus asa. Ada beberapa langkah praktikal yang boleh bantu. Pertama, langsaikan hutang kecil yang ansurannya tinggi, terutamanya pinjaman peribadi atau baki kad kredit. Kedua, elakkan tambah komitmen baru sebelum hantar permohonan.
Ketiga, semak rekod CCRIS dan pastikan tiada bayaran tertunggak. Bayaran lewat walaupun kecil boleh buat bank lebih berhati-hati. Keempat, jika sesuai dengan keadaan keluarga, pertimbangkan pinjaman bersama dengan pasangan. Tetapi jangan masukkan nama orang lain semata-mata untuk lulus jika mereka sendiri tidak faham tanggungjawab yang bakal dipikul.
Bagi pekerja yang ada pendapatan tambahan seperti komisen, elaun tetap atau kerja sambilan, simpan rekod yang kemas. Bank mungkin boleh mempertimbangkan sebahagian pendapatan tambahan itu jika ia konsisten dan boleh dibuktikan. Slip gaji, penyata bank dan dokumen cukai yang teratur memang banyak membantu.
Berapa Ansuran Rumah yang Patut Anda Sasarkan?
Walaupun bank mungkin benarkan DSR tinggi, sasaran paling bijak bergantung pada keadaan hidup anda. Kalau masih bujang dan tinggal dengan ibu bapa, anda mungkin ada ruang lebih besar. Kalau sudah ada dua anak, ibu bapa yang perlu dibantu atau kerja bergantung pada komisen, lebih baik ambil pendekatan berhati-hati.
Ramai pembeli rasa lega bila mereka pilih ansuran lebih rendah daripada kelayakan maksimum. Mereka masih boleh simpan duit, baiki rumah sedikit demi sedikit dan tidur tanpa terlalu risau bila ada perbelanjaan mengejut. Rumah mampu milik yang sesuai bukan semestinya unit paling mahal yang bank sanggup luluskan – ia rumah yang anda mampu kekalkan untuk jangka panjang.
Kalau anda sedang menilai unit Rumah Selangorku atau rumah mampu milik lain di Selangor, buat kiraan DSR awal sebelum isi permohonan. Sediakan angka gaji dan semua komitmen sebenar, kemudian pilih harga rumah dengan kepala yang tenang. Bila kiraan sudah jelas, langkah membeli rumah akan rasa jauh lebih yakin dan tidak lagi macam teka-teki.
