Ramai pembeli rasa lega bila pinjaman rumah sudah lulus, kemudian terus tandatangan dokumen tanpa semak satu per satu. Jangan tergesa-gesa. Panduan semak perjanjian jual beli ini penting kerana Perjanjian Jual Beli, atau biasa dipanggil SPA, ialah dokumen yang menetapkan hak, tanggungjawab dan risiko anda sebagai pembeli.
Untuk rumah pertama, terutama rumah mampu milik di Selangor, setiap ringgit memang dikira. Kalau ada syarat yang anda tak faham, tanya sebelum tandatangan. Lebih mudah minta penjelasan sekarang daripada berdepan caj lewat, isu serahan kunci atau kos mengejut kemudian hari.
Apa sebenarnya Perjanjian Jual Beli?
SPA ialah kontrak rasmi antara pembeli dengan penjual atau pemaju. Dalam dokumen inilah tertulis harga rumah, jadual bayaran, tarikh siap, keadaan rumah semasa diserahkan dan apa akan berlaku jika salah satu pihak tidak memenuhi janji.
Bagi rumah baru daripada pemaju, format SPA selalunya lebih tersusun kerana tertakluk kepada undang-undang perumahan. Tetapi anda masih perlu semak butiran projek, unit, harga dan lampiran. Untuk rumah subsale pula, semakan biasanya lebih kritikal kerana keadaan rumah, status geran, tunggakan dan tempoh urusan boleh berbeza bagi setiap kes.
SPA bukan sekadar dokumen untuk bank lepaskan pinjaman. Selepas ia ditandatangani, ia boleh mengikat anda dari segi kewangan. Sebab itu, jangan anggap semua perkara boleh diubah kemudian.
Panduan semak perjanjian jual beli sebelum tandatangan
Mulakan dengan perkara paling asas: nama pembeli, nombor kad pengenalan, alamat unit, nombor lot, tingkat, keluasan dan harga belian. Bunyi macam perkara kecil, tetapi kesilapan pada butiran unit atau nama boleh melambatkan proses pembiayaan dan pindah milik.
Pastikan juga anda tahu sama ada harga dalam SPA benar-benar sama seperti harga yang dipersetujui semasa booking. Jika pemaju ada tawarkan rebat, diskaun, pakej yuran guaman atau kelengkapan percuma, minta pengesahan bertulis. Janji melalui WhatsApp atau cakap mulut sahaja mungkin susah dibuktikan jika berlaku salah faham.
Semak harga rumah dan pecahan bayaran
Lihat harga jualan dalam SPA, jumlah bayaran pendahuluan yang telah dibuat dan baki yang akan dibiayai bank. Jangan keliru antara harga rumah dengan jumlah pinjaman. Ada pembeli ingat semua kos boleh dimasukkan ke dalam pinjaman, sedangkan yuran guaman, duti setem, perlindungan pembiayaan dan caj tertentu mungkin perlu disediakan sendiri.
Tanya peguam atau ejen anda tentang kos yang masih perlu dibayar selepas tandatangan. Ini termasuk kos dokumentasi pinjaman, fi penilaian untuk rumah subsale, caj pendaftaran dan apa-apa bayaran berkaitan. Jumlahnya bergantung pada harga rumah, status hartanah dan pakej yang ditawarkan, jadi jangan agak-agak.
Bagi pembeli rumah mampu milik, bajet bukan hanya bayaran bulanan bank. Anda perlu ada ruang untuk deposit utiliti, pindah rumah, sedikit baik pulih dan perabot asas. Rumah sudah dapat, tetapi jangan sampai kewangan terlalu ketat pada bulan pertama masuk rumah.
Fahami tempoh bayaran dan tarikh penting
SPA akan menyatakan bila baki harga perlu dibayar. Untuk rumah subsale, lazimnya ada tempoh tertentu selepas syarat dipenuhi untuk bank dan peguam menyelesaikan bayaran kepada penjual. Kalau ada isu geran, kebenaran pindah milik atau dokumen lambat diperoleh, tempoh itu boleh terkesan.
Perhatikan juga klausa faedah lewat bayar. Ini ialah caj yang boleh dikenakan apabila bayaran tidak dibuat mengikut masa yang ditetapkan. Kadang-kadang kelewatan bukan berpunca daripada pembeli, contohnya dokumen bank belum lengkap atau penjual belum selesaikan hal tertentu. Walaupun begitu, jangan tunggu senyap. Simpan rekod, ikut arahan peguam dan bertanya awal jika ada risiko lewat.
Untuk rumah dalam pembinaan, semak jadual bayaran progresif. Bank biasanya membuat pelepasan bayaran mengikut tahap pembinaan, seperti kerja asas, struktur, dinding dan kemasan. Fahami bila ansuran pembiayaan mula berjalan supaya anda boleh bersedia, terutama jika masih membayar sewa rumah semasa.
Klausa yang pembeli pertama selalu terlepas pandang
Ada beberapa bahagian yang nampak teknikal, tetapi sebenarnya memberi kesan besar kepada hidup anda selepas beli rumah.
Tarikh siap dan serahan milikan kosong
Milikan kosong bermaksud masa rumah boleh diserahkan kepada anda untuk diduduki, tertakluk kepada syarat dalam SPA. Semak tarikh jangkaan siap dan syarat sebelum anda boleh ambil kunci. Untuk projek baru, jangan terus rancang majlis masuk rumah berdasarkan iklan sahaja. Rujuk tarikh serta peruntukan dalam perjanjian.
Jika pemaju lewat menyiapkan rumah, SPA biasanya ada peruntukan mengenai ganti rugi kelewatan, tertakluk kepada syarat dan pengiraan yang berkenaan. Simpan semua surat, resit dan komunikasi. Dokumen ini berguna jika anda perlu membuat tuntutan atau mendapatkan penjelasan.
Tempoh kecacatan rumah
Selepas ambil kunci rumah baru, biasanya ada tempoh liabiliti kecacatan. Dalam tempoh ini, anda boleh melaporkan kerosakan seperti kebocoran, jubin pecah, pintu tidak rapat atau suis tidak berfungsi untuk dibaiki oleh pihak bertanggungjawab mengikut terma SPA.
Jangan hanya tengok cat cantik dan terus pindah. Periksa rumah dengan teliti sebaik dapat akses. Cuba paip, flush tandas, lampu, tingkap, pintu, soket dan saliran. Ambil gambar serta video, kemudian buat laporan secara bertulis. Lagi cepat anda laporkan, lagi mudah untuk rekodkan isu itu.
Caj penyelenggaraan dan dana penjelas
Kalau anda membeli apartment, pangsapuri servis atau rumah dalam komuniti strata, semak anggaran caj penyelenggaraan dan sumbangan dana penjelas. Ini bukan bayaran sekali sahaja. Ia komitmen bulanan selain ansuran bank.
Jumlah mungkin nampak kecil pada awalnya, tetapi tetap perlu masuk dalam kiraan kemampuan anda. Tanyakan apa yang diliputi, sama ada parkir tambahan dikenakan caj dan bagaimana tunggakan pengurusan akan dikendalikan. Untuk rumah subsale, pastikan tiada tunggakan penyelenggaraan, cukai pintu atau cukai tanah yang boleh mengganggu proses pindah milik.
Status geran, sekatan dan kebenaran pindah milik
Bagi rumah subsale, semak sama ada geran individu atau strata sudah dikeluarkan. Jika belum, urusan mungkin melibatkan dokumen dan prosedur tambahan. Jika hartanah ada sekatan kepentingan, pajakan atau memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri, tempoh urusan boleh menjadi lebih panjang.
Untuk unit di bawah skim perumahan mampu milik, mungkin juga ada syarat pemilikan, larangan jual dalam tempoh tertentu atau keperluan mendapatkan kelulusan sebelum menjual. Syarat ini berbeza mengikut skim dan projek. Jangan buat andaian bahawa rumah boleh dijual semula pada bila-bila masa seperti rumah biasa.
Jika beli rumah subsale, semak keadaan sebenar rumah
Rumah subsale dibeli berdasarkan keadaan sedia ada, kecuali perkara tertentu dinyatakan dalam SPA. Maksudnya, kabinet dapur, penghawa dingin, grill, lampu atau pemanas air hanya dianggap termasuk jika dinyatakan dengan jelas. Jangan bergantung pada gambar iklan atau perbualan semasa viewing.
Buat satu senarai ringkas barang yang akan ditinggalkan dan minta ia dimasukkan dalam lampiran jika perlu. Semak juga sama ada rumah kosong, masih diduduki penyewa atau pemilik. Kalau ada penyewa, tanya bila rumah akan dikosongkan dan apakah pengaturan yang dipersetujui.
Selain itu, pastikan anda tahu siapa perlu menyelesaikan tunggakan utiliti, cukai taksiran, cukai tanah dan caj pengurusan sebelum serahan. Perkara ini nampak remeh, tetapi boleh jadi punca kunci lambat diserahkan.
Jangan tandatangan jika masih keliru
Peguam yang menguruskan SPA perlu menerangkan dokumen kepada anda. Gunakan peluang itu. Tak perlu malu jika istilah undang-undang terasa susah. Anda boleh bertanya: Apakah risiko jika pinjaman lambat? Berapa kos tambahan saya? Bila saya boleh ambil kunci? Ada tak sekatan untuk jual semula rumah ini?
Baca dokumen sebelum hari tandatangan jika boleh. Jangan tandatangan halaman kosong, dokumen yang belum lengkap atau lampiran yang anda belum lihat. Simpan satu salinan SPA dan semua resit bayaran di tempat yang selamat, termasuk salinan digital.
Kalau anda sedang mencari rumah mampu milik dan perlukan penerangan yang lebih mudah tentang proses pembelian, RumahSelangorku.net boleh membantu anda faham langkah awal sebelum masuk ke peringkat dokumen. Rumah pertama memang satu komitmen besar, tetapi anda tak perlu hadap semua istilah dan proses itu seorang diri. Ambil masa untuk semak, bertanya dan pastikan rumah yang dipilih benar-benar sesuai dengan kemampuan hidup anda.
